Local commercial situé dans une copropriété et manquement du bailleur à son obligation de délivrance

Publié le par

Le locataire d’un local commercial dans un immeuble en copropriété pour y exploiter un bar-restaurant, ayant constaté des désordres de construction, agit en réparation contre le bailleur pour manquement à son obligation de délivrance.

Une cour d’appel écarte cette demande, aux motifs qu’il n’était pas établi que les déformations de la poutre maîtresse et des solives invoquées par le locataire, qui portaient sur des parties communes, relevaient de la responsabilité contractuelle du bailleur ; ces déformations pouvaient, en effet, être attribuées soit à la structure ancienne en bois, qui présentait des déformations dès l’origine, soit à des travaux de rénovation, effectués par un ancien locataire ou sur d’autres appartements de la copropriété qui auraient pu aggraver la déformation de certains éléments de structure. 

La Cour de cassation censure la décision, jugeant au contraire que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance se déduisait des faits suivants : le plancher haut du rez-de-chaussée ne remplissait pas sa fonction ; il présentait un risque pour la sécurité des personnes et des biens ; des travaux de renforcement étaient à prévoir ; un dispositif d’étaiement provisoire devait être mis en place.

Par suite, la demande formée contre le bailleur devait être accueillie.

A noter : L’obligation de délivrance du bien loué (C. civ. art. 1719, 1) est une obligation essentielle à la formation du contrat et le bailleur ne peut s’en exonérer que par la preuve d’un cas de force majeure (Cass. 3e civ. 19-5-2004 n° 03-12.541 FS-PB :  RJDA 8-9/04 n° 947 ; Cass. 3e civ. 28-9-2005 n° 04-13.720 FS-PB :  RJDA 12/05 n° 1321). Il ne peut pas, dès lors, se retrancher derrière le fait que les désordres aient affecté les parties communes, relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ou soient imputables à un ancien locataire. C’est ce qu’illustre la décision commentée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires avait également été condamné à réparer une partie du dommage subi par le locataire empêché de poursuivre son exploitation. 

Maya VANDEVELDE 

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 4553


Cass. 3e civ. 3-12-2020 n° 19-12.871 F-D