Le vendeur d’un fonds de commerce doit informer l’acheteur des restrictions du règlement de copropriété

L’acquéreur d’un fonds de commerce de restaurant, qui a pris en location les locaux d’exploitation appartenant au vendeur, demande l’annulation de la cession du fonds et du bail commercial pour dol du vendeur.

Il est fait droit à sa demande. Une clause du règlement de copropriété de l’immeuble au sein duquel se situait le fonds vendu excluait les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit ou par les odeurs et précisait que les locataires devaient s’engager à se conformer à toutes les dispositions du règlement de copropriété et du règlement intérieur, à peine de résiliation des baux. En outre, une assemblée générale des copropriétaires avait admis l’exercice de l’activité de restauration dans les locaux, sous réserve qu’elle se limite à la dégustation de plats cuisinés prêts à emporter et qu’il n’y ait pas de réception de clientèle après 20 heures. Le propriétaire initial du fonds s’était conformé à ces restrictions et n’avait pas ouvert le restaurant le soir.

Le vendeur, propriétaire des locaux, connaissait le contenu du règlement de copropriété ainsi que les termes de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires, qui lui avait été communiquée lors de l’acquisition du fonds, et il ne démontrait pas avoir porté à la connaissance de l’acquéreur que le fonds cédé ne pouvait être exploité qu’à certaines conditions, alors que l’obligation légale de loyauté contractuelle lui imposait d’informer l’acquéreur sur la décision de l’assemblée générale, qui avait une incidence directe sur les conditions d’exploitation du fonds, comme l’avait fait à son égard le précédent propriétaire.

A noter : Le défaut d’information par le propriétaire des locaux ou le vendeur du fonds de commerce sur les conditions d’exploitation des locaux dans lesquels le fonds est exploité a déjà été qualifié de réticence dolosive. Ainsi, commet un dol le vendeur d’un fonds de commerce de bar-restaurant qui cache l’illicéité d’une terrasse installée sur le domaine public, alors que l’impossibilité de servir sur la terrasse était de nature à réduire fortement la rentabilité du fonds de commerce (Cass. com. 19-2-2008 n° 06-11.014 F-D : RJDA 7/08 n° 780) ou qui se tait sur la superficie de la terrasse légalement exploitable (Cass. com. 13-11-2013 n° 12-18.016 : RJDA 3/14 n° 208). Commet de même un dol le bailleur qui omet d’informer le locataire de la décision administrative interdisant l’exploitation d’un commerce alimentaire, alors que le bail était conclu pour un commerce exclusivement alimentaire (CA Rennes 9-9-2020 n° 17/03847 : BRDA 21/20 n° 19).  

La décision commentée constitue une nouvelle illustration.

Elle est également l’occasion de rappeler que la notion de réticence dolosive peut être liée à celle de loyauté contractuelle (notamment, CA Paris 6-5-2014 n° 12-19322 : RJDA 11/14 n° 842).

En l’espèce, le vendeur du fonds était propriétaire des locaux d’exploitation et c’est en cette dernière qualité que les juges ont relevé qu’il ne pouvait pas ignorer les dispositions du règlement de copropriété restreignant l’usage des locaux. La solution aurait, à notre avis, été identique s’il n’avait été qu’exploitant du fonds vendu, dans la mesure où sa connaissance du règlement de copropriété résultait de la circonstance qu’il l’avait respecté en tant qu’exploitant. 

Vanessa VÉLIN

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n^os 2710 et 12253

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Cass. com. 6-1-2021 n° 18-25.098 F-D