Vente de locaux loués : dissimuler que le loyer est réglé par la caution est- il dolosif ?

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Quelques mois après avoir acheté un immeuble qui fait l’objet d’un bail commercial, l’acheteur conclut une transaction avec le locataire qui, depuis la vente, ne paye pas les loyers : il renonce à ces derniers moyennant la résiliation du bail. Il demande alors l’annulation de la vente de l’immeuble et des dommages et intérêts pour dol du vendeur : celui-ci a affirmé dans l’acte de vente que le locataire respectait son obligation de payer les loyers alors qu’ils étaient en réalité toujours réglés par les cautions du locataire, cautions qui ont finalement contesté la validité de leur engagement ;  le vendeur lui avait dissimulé la « fragilité » du bail, le locataire n’ayant aucune activité commerciale avant la vente de l’immeuble ; l’acheteur avait donc dû se résoudre à résilier le bail.

Ces demandes sont écartées, faute pour l’acheteur prouver le dol :

  • – la mention mensongère relative au respect par le locataire des obligations du bail contenue dans le contrat de vente ne peut pas être retenue à l’encontre du vendeur, les loyers étant payés depuis l’origine par des cautions sérieuses et solvables qui avaient respecté leur engagement ; ce n’était qu’après la vente des murs que celles-ci en avaient contesté la validité ;
  • – si l’immeuble était destiné à procurer des revenus locatifs à l’acheteur, rien ne vient étayer que l’existence du bail était déterminante à ses yeux lors de l’achat.

A noter : Les manœuvres, les mensonges ou encore les rétentions intentionnelles d’informations de la part d’une partie au contrat ne constituent un dol permettant l’annulation de celui-ci que s’ils ont été déterminants du consentement de l’autre partie (C. civ. art. 1130 et 1137).

Ce n’était pas caractérisé en l’espèce. Si l’acheteur entendait tirer des revenus de l’immeuble acheté, il n’établissait pas que l’existence et le maintien du bail en cours étaient déterminants pour lui. Il pouvait relouer à un autre locataire. En outre, l’existence d’un vice du consentement étant appréciée à la date de conclusion du contrat (jurisprudence constante), il n’y avait pas lieu du tenir compte du fait que les cautions avaient remis en cause la validité de leur engagement après la vente.

A l’inverse a été annulée la vente d’un local commercial situé dans une galerie marchande compte tenu des circonstances suivantes : le vendeur (un groupement financier), qui avait du mal à vendre le local, avait présenté l’opération à l’acquéreur, médecin, comme un placement sans risque et de bon rapport, alors qu’il ne pouvait ignorer la rentabilité très réduite de la galerie marchande ; pour satisfaire l’exigence de garantie de l’acquéreur, la vente avait été soumise à la condition suspensive de la conclusion d’un bail commercial pour un loyer mensuel de 1 000 € alors que la valeur locative du local était seulement de 230 € ; le vendeur avait conclu avec le locataire un accord permettant artificiellement à ce dernier de régler des loyers excédant les ressources procurées par son activité ; cet accord n’avait pas été porté à la connaissance de l’acquéreur avant la vente alors que, si ce dernier avait eu connaissance de cet accord, trahissant le caractère désastreux du placement, il n’aurait pas accepté d’acquérir le local (Cass. 3e civ. 8-10-2003 n° 01-01.145 FS-D : RJDA 2/04 n° 125).

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Cass. 3e civ. 4-3-2021 n° 20-10.657 F-D